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Comment estimer le coût des travaux avant d'acheter ?

Vous envisagez un achat immobilier sur l’Île-aux-Moines et le bien que vous avez visité doit être rénové. Comment estimer le coût des travaux, d’une part pour la négociation du prix, et d’autre part afin de définir l’enveloppe de coût pour l’intégrer dans son financement ?

Les travaux d’agrément et les travaux obligatoires

Depuis l’épisode du confinement et le développement du télétravail, de nombreux acquéreurs potentiels désirent une pièce en plus pour pouvoir s’isoler et travailler sereinement à la maison.

Le seul souci, c’est le budget car compte tenu du prix du mètre carré qui est cher, surtout dans les grandes villes, il n’est pas toujours possible d’acheter l'espace supplémentaire qui permettrait d’avoir cette fameuse pièce en plus.

Beaucoup désirent donc créer cette pièce en modifiant par exemple un T2 pour en faire un T3.

Ce type de travaux sont des travaux d’agrément et ne peuvent pas entrer dans le cadre de la négociation du prix comme le seraient par exemple le changement des portes et des fenêtres anciennes, qui sont bien souvent des passoires thermiques, pour des nouvelles en double vitrage, ou la mise aux normes de l’électricité qui eux sont des travaux obligatoires (lutte contre les logements énergivores et mise aux normes).

De plus, pour la revente, une pièce ne peut pas être considérée comme pièce principale si elle fait moins de 7 mètres carrés et ne comporte pas d'ouverture donnant à l'air libre. Si le bureau créé mesure moins que cette surface, il ne pourra pas être mentionné comme un bureau à part entière mais plutôt comme un « coin bureau ».

La surface habitable diminuera également car si un mur de séparation est créé pour l’occasion, celui-ci sera exclu du mesurage dans le cadre de l'application de la loi Carrez.

Comment estimer le coût de travaux ?

Pour estimer le montant des travaux envisagés, que ce soit pour de la rénovation pure avec mise aux normes modernes ou pour des travaux d’agrément comme la création d’une pièce supplémentaire ou à l’inverse l’abattage de cloisons, la meilleure solution consiste à faire appel à un professionnel.

Un entrepreneur du bâtiment pourra faire un devis précis intégrant toutes les modifications envisagées. De même, un architecte pourra également établir une estimation précise, trouver les meilleures entreprises pour réaliser les travaux mais en plus, et ce n’est pas négligeable, suivre le chantier pour s’assurer que tout est bien effectué dans le respect des règles de l’art.

Les honoraires d’un architecte sont généralement un pourcentage sur le montant total des travaux. Au bout du compte, comme il obtient généralement les meilleurs tarifs pour les travaux, cela ne coûte bien souvent pas plus cher avec en prime la garantie que tout sera achevé conformément aux règles de l’art. De plus, un architecte est assuré professionnellement et responsable de la bonne fin du chantier.

Comment estimer les coûts soi-même pour se faire une idée du budget à prévoir ?

Voici un ordre d’idée qui permet de définir le budget nécessaire à la rénovation d’un logement :
• 400 €/m² pour un relooking complet (peinture et nettoyage),
• 800€/m² pour un réaménagement léger et la décoration,
• 1200 €/m² pour refaire l’agencement et la décoration complète.
Bien évidemment, cela n’est qu’une première approche et seul l’avis d’un professionnel pourra confirmer ou infirmer ce budget, voire le préciser.

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