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De quels recours dispose un bailleur en cas de loyer impayé ?

Le non-paiement du loyer est le risque le plus important auquel est exposé le bailleur. Dans un cas comme celui-ci, il est nécessaire de réagir rapidement afin d’une part de comprendre la situation et d’autre part d’acter cette difficulté le plus tôt possible et de faire date certaine.

La procédure à suivre est assez complexe et peut nécessiter la saisine du tribunal d’instance dont dépend la commune où se situe le bien. Par exemple, dans le cas d'une location d’appartement à Vannes, vous devez directement saisir le Tribunal d’instance de Vannes.

Les étapes à suivre en cas de non-paiement du loyer à l’échéance

En cas de retard de paiement, il convient de se rapprocher immédiatement du locataire pour faire un point sur la situation. Dans tous les cas, le bailleur devra acter le non-paiement le plus tôt possible par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire a un garant, il faudra également lui notifier le défaut de paiement par la même voie.

Si le litige persiste, au bout de quinze jours, il faudra délivrer au locataire et à son garant un commandement de payer par voie d’huissier. Le locataire dispose alors, à compter de la date de délivrance du commandement, de deux mois pour régulariser sa situation.

Si le locataire ne s’est pas exécuté au terme de ce délai de deux mois, la résolution du bail est effective dans le cas où celui-ci contient une clause résolutoire.

Vous devez dans tous le cas au terme de ce délai assigner votre locataire par l’intermédiaire d’un huissier près du Tribunal d’instance dont dépend votre commune pour, soit demander directement son expulsion si la clause résolutoire a été activée, soit demander la résiliation du bail et son expulsion dans le cas où le bail ne contient pas de clause résolutoire.

Dans ce deuxième cas, le juge évalue la situation et peut, soit accorder un délai de paiement par échéancier s’il juge que le locataire est en mesure de solder sa dette, soit résilier le bail et ordonner l’expulsion.

À la suite de la résiliation du bail, vous pouvez envoyer au locataire par voie d’huissier un commandement de quitter les lieux qui lui laisse deux mois pour libérer la location.

La procédure d’expulsion une fois actée par le Tribunal doit impérativement être mise en œuvre par voie d’huissier afin de respecter la loi et notamment la trêve hivernale du 1e novembre au 31 mars.
Vous pouvez également entamer à la suite de l’expulsion une procédure de paiement des arriérés de loyers par le locataire et son garant éventuel.

La garantie de loyers impayés

Si vous avez souscrit une garantie de loyers impayés, il faut saisir la compagnie d’assurance et monter un dossier le plus rapidement possible après la première mise en demeure du locataire et de son garant.

L’assurance prend généralement en charge les loyers impayés et les frais de procédure et couvre parfois les éventuelles dégradations du logement.

Pour en savoir plus:
Location meublée ou touristique

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